GWK 1921 eG: „Der Engpass sind die Grundstücke!“

In Karlsruhe gibt es knapp 160.000 Wohnungen. Das ist viel, aber wie in den meisten Städten Deutschlands ist der Bedarf an Wohnraum sehr viel größer. Und was an Neuem entsteht, sprengt häufig die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungssuchenden. Deshalb richtet sich der Fokus immer mehr auf den sozialen Wohnungsbau: Hier helfen Förderinstitute wie die L‑Bank engagierten Bauherren, bezahlbaren Wohnraum für Mieter mit wenig Budget zu schaffen.

Das funktioniert im Prinzip sehr gut, wie das Beispiel des Neubaus an der Gustav-Schulenburg-Straße in Karlsruhe-Oberreut zeigt. Dort freuen sich 46 Mieter mit ihren Familien auf modern ausgestattete und barrierefrei gestaltete Wohnungen, die zum Teil besonders für Rollstuhlfahrer geeignet sind. „Nach einer Bauzeit von nur knapp zwei Jahren können unsere neuen Mieter einziehen“, freut sich Bernd Uhle, hauptamtlicher Vorstand der GWK 1921 in Karlsruhe. Für die Genossenschaft ist es der erste Neubau seit 20 Jahren. „Auch wir sehen uns in der Verantwortung, für die Menschen in Karlsruhe nicht nur unseren Bestand an bezahlbarem Wohnraum zu erhalten, sondern auch neuen zu schaffen.“

Dass mit Engagement und gutem Willen auch die vielgescholtene deutsche Bürokratie kein Hindernis darstellt, zeigte sich schon in der Planungsphase. Das Grundstück befand sich bereits im Besitz der GWK 1921, die zügig nach der in Karlsruhe üblichen Prüfung durch den Kampfmittelräumdienst und Auflagen für die Erhaltung von Bäumen am Rande des Grundstücks die Baugenehmigung erhielt. „Auch die Nachbarn reagierten durchweg positiv auf die Veränderungen“, erinnert sich Uhle. Bemerkenswert, zumal sich für viele von ihnen die Sicht aus dem Fenster deutlich veränderte und alle die unumgänglichen Einschränkungen während der Bauzeit mittragen mussten. „Aber jeder weiß natürlich, dass wir hier in Karlsruhe neue Wohnungen schaffen müssen.“

Und die Finanzierung? Diese beginnt für Martin Leicht, nebenamtlicher Vorstand bei der GWK 1921, schon bei der Bauplanung, die vom Archi­tekturbüro Georg Matzka realisiert wurde. „Der größte Teil der Badezimmer wurde als Fertigmodul bestellt und bis zum Handtuchhalter vormontiert auf die Baustelle geliefert.“ Auch der komplette Aufzug wurde in einem Stück mit einem Kran in den Aufzugschacht eingepasst. „Das war Millimeter­arbeit“, erinnert sich Martin Leicht. Diese modulare Bauweise hat nicht nur den Vorteil, dass sie schneller ist und in erheblichem Umfang Kosten spart. „Durch die Vormontage im Werk ist meist die Qualität sehr hoch.“

Aber auch die beste Kostenplanung kann nicht verhindern, dass ein Neu­bau Geld kostet. „11,5 Millionen Euro muss man erst einmal stemmen“, so Leicht. Möglich wurde das vor allem durch das L‑Bank-Förderprogramm Mietwohnungsfinanzierung BW. Damit fördern das Land Baden-Württemberg und die L‑Bank im Rahmen der Landeswohnraumförderung (Wohnungsbau BW 2018/2019) die Schaffung von Sozialmietwohnraum. Wohnungsgenossenschaften, Gemeinden, Verbände und sogar Privat­personen können so die Schaffung von sozialem Mietwohnraum finan­zieren.

„In den letzten Jahren haben sich hier die Förderbedingungen sehr ver­bessert“, freut sich Leicht. So gibt es umso bessere Konditionen für die Bauherren, je länger die Miet- und Belegungs­bindung gewählt wird. „Bis zu 30 Jahre lang profitieren Mieter von dieser Bindung“, so Architekt Georg Matzka. „Auch prüfen wir, ob die Wohnungs­größen angemessen sind und beraten rund um die Einbeziehung weiterer Förderprogramme.“ Beim Neubau in der Gustav-Schulenburg-Straße wurde neben der Schaffung von Wohnraum die altersgerechte Ausstattung der Wohnungen von der L‑Bank gefördert. „Dazu gehören in Oberreut zum Beispiel breite Türen und Flure, Mietergärten, bodentiefe Fenster und Haltegriffe“, erläutert Matzka. Auch die Stadt Karlsruhe förderte den Neu­bau mit dem Karlsruher Wohnraum­förderungsprogramm (KaWoF) und bietet mit ihrem Fernwärme­netz zudem die Möglichkeit, die Wohnungen ökologisch sinnvoll und kostengünstig zu heizen.

Doch wer erhält nun eine dieser attraktiven Wohnungen? Im Falle einer Genossenschaft müssen Mieter natürlich Mitglied sein und kommen zum Zug, sofern sie bestimmte Einkommensgrenzen einhalten und einen ent­sprechenden Berechtigungsschein vorlegen können. Die konkrete Vergabe erfolgt nach den Regelungen der jeweiligen Genossenschaft. „Die L‑Bank lässt uns bei den Förderbedingungen freie Hand – wir als Genossenschaft entscheiden immer noch selbst, wen wir als Mieter haben möchten“, so Uhle. Bei der GWK 1921 geht es dabei vor allem nach der Dauer der Zugehörigkeit.

Ist der soziale Wohnungsbau also ein Erfolgsmodell? Aus Uhles Sicht haben Fördermittel in Verbindung mit dem Prinzip einer Genossenschaft für die Mieter einen besonders großen langfristigen Vorteil: „Unser Ziel ist nicht die Mietpreismaximierung. Auch nach Wegfall der Mietpreisbindung ist es uns wichtig, bezahlbare Wohnungen zu bieten.“ Mit dem sozialen Wohnungsbau wäre aus seiner Sicht sicherlich noch mehr möglich. Doch es gibt ein Problem, das alle willigen Bauherren und damit auch die Genossenschaften haben: „Der Engpass sind die Grundstücke. Dies und auch die öffentlich viel diskutierte „Nachverdichtung“ sowie auch Belange des Denkmalschutzes beinhalten sicher auch komplexe politische Aspekte.“